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El porqué de un suplemento de Propiedad Horizontal y Derecho Inmobiliario
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Texto Completo
El
porqué de un suplemento de
Propiedad Horizontal y Derecho Inmobiliario
Por
Jorge C. Resqui Pizarro(*)
Últimos
estudios sociológicos indican que para el año 2050 el 90 por
ciento de la población mundial va a concentrarse en las ciudades y, en
especial, en las grandes urbes.
Entonces,
sin hesitación, podemos decir que la única forma de contener
semejante número de personas será mediante el crecimiento “hacia
arriba” o
vertical de esas conglomeraciones.
Con
la puesta en marcha del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
(CCyCN ) a partir del 1º de agosto de 2015, la Propiedad Horizontal
(PH) y el
derecho inmobiliario en general han tomado un auge superlativo.
El
Libro IV en su Título V del CCyCN contempla – a través de 10
capítulos y 35 artículos- la constitución del derecho real de
propiedad
horizontal; la conformación del consorcio de propietarios –
zanjando
definitivamente cualquier duda en cuanto a su personalidad jurídica
diferenciada -, sus órganos, los derechos y deberes de los mismos; las
prohibiciones, las defensas y la contribución a los gastos comunes
(expensas),
los obligados al pago y la novedosa extensión de la legitimación
pasiva; las
partes comunes y propias dentro de los edificios, su modificación, la
obra
nueva, las reparaciones urgentes; la consolidación de los mínimos
requisitos
que debe contener el ahora llamado reglamento de PH y su modificación;
los
subconsorcios en los que puede dividirse el inmueble; el régimen de las
infracciones y los diferenciados contratos de prehorizontalidad.
Y
esto se extiende a otro novísimo derecho real, el de los
conjuntos
inmobiliarios (prescriptos en el Título VI del mismo Libro
del nuevo
ordenamiento unificado) que comprende a los llamados countries, barrios
cerrados o privados, parques industriales o empresariales hoy tan en
boga, los
náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente
que su
destino sea de vivienda o mixto. En estas catalogaciones, se debe
aplicar,
también, el mismo derecho real de la PH, aunque con algunas
disimilitudes y
características propias que lo hacen enunciarse como “especial”.
Los
acápites del nuevo ordenamiento supra mencionados, recogen la vasta
jurisprudencia y la prolífera doctrina autoral especializada durante
los más de
60 años de vigencia de la hoy derogada ley 13.512, impulsora del
sistema de la
propiedad horizontal argentino, armonizándola y con apoyatura en la
práctica
consorcial y alguna experiencia comparada, dando lugar a una moderna
concepción
codificadora.
La
importancia del sistema de la PH encuentra, asimismo, no sólo recepción
en la legislación federal, sino también en la normativa provincial que
se
adentra en cuestiones registrales e inmobiliarias y también en
regulaciones de
la actividad de las administraciones de consorcios.
Todo
ello ha redundado en una jerarquización de este particular objeto
de estudio dentro de la ciencia jurídica, promoviendo la existencia de
institutos especializados en los colegios profesionales, congresos,
jornadas,
conferencias, que se aúnan a la profusa actividad doctrinal y a la
labor que desarrollan
cámaras empresarias que reúnen a diversos actores del sistema
(mandatarios,
inmobiliarios, constructores, proveedores; etc.) como así también a
consorcistas (asociaciones, comisiones de vecinos preocupados en estas
cuestiones y que organizan actividades educativas y de difusión sobre
los
bemoles que trae aparejada la vida consorcial y que bregan por sus
derechos,
tanto patrimoniales cuánto sociales).
La
trama de relación de la PH con otras ramas del derecho y diversos
institutos jurídicos, así como también con organismos públicos y
privados es,
en la actualidad, enorme, atento a la profusa normativa reinante.
En palabras del colega Ariel Zumpano[1] en su anteproyecto de ley de EMPADRONAMIENTO y REPRESENTATIVIDAD GREMIAL de los CONSORCISTAS de la PROPIEDAD HORIZONTAL de la CIUDAD AUTÓNOMA de BUENOS AIRES (en oportunidad de comentar la ley local 5464 de creación del Consejo de la Propiedad Horizontal en la C.A.B.A., a la postre derogada), las relaciones jurídicas de la PH abarcan, entre otros:
“a)
Aspectos Sociales: Se trata de una cuestión específicamente
atinente a esta gran urbe, con densidad de población asentada en escaso
espacio
físico. La casuística nació a raíz de las migraciones internas en el
Territorio
Nacional, a partir del año 1930, con gran movilización de masas
uniformes desde
el campo hacia la ciudad industrializada que los albergó como pudo, sin
diagramación ni coordinación previa. Implicó la invasión de cientos de
miles de
personas en poco terreno y con poco poder adquisitivo, generando un
volumen
demográfico insostenible. La solución práctica fue la construcción
vertical de
pisos con distribución de gastos compartidos. El sistema de PH abarca
hoy unos
75.000 edificios, mayoritariamente de cinco (5) o más pisos, con un
promedio de
veinte (20) unidades funcionales, de los cuales un diez por ciento
(10%) son
destinados exclusivamente para actividades profesionales y el resto a
vivienda,
alcanzando a 2,5 millones de habitantes y más de 3 millones de usuarios
diarios; cantidad que no cesará de crecer en los próximos años, ya sea
por el
aumento poblacional, por los planes de vivienda actualmente en
desarrollo y por
la tendencia creciente a vivir en edificios de departamentos y otras
formas de
propiedad horizontal. Hoy no solo se utilizan como paliativo a la
crisis
habitacional sino como elementos de lujo, de categoría social y de
asentamiento
de oficinas no habitables, consultorios, bufetes, sedes empresariales y
toda
otra finalidad cuando son destinados apto profesional. Tampoco se puede
soslayar
la realidad de los que son adquiridos motivados por inversión y
destinados a la
producción de frutos civiles renovables, es decir, de alquileres por
períodos
legales renovables indefinidamente. En fin, es la Propiedad Horizontal
el
Sistema que posibilita a hombres y mujeres asociar esfuerzos en pos de
una meta
común: vivir o desarrollarse en un lugar determinado. Al igual que en
las
sociedades comerciales, en esta que es de carácter meramente civil,
también se
hacen aportes para contribuir a su estabilidad, aunque solo se
comparten
pérdidas (pago de expensas) y no ganancias; las responsabilidades no se
limitan
al capital aportado sino a la totalidad del bien propio (unidad
funcional) en
forma solidaria, ilimitada y prorrateada, y aun cuando exista derecho a
repetición de partes proporcionales, lo cierto es que cualquiera puede
perder
su hogar (u oficina, consultorio, etc.) por incumplimientos no
imputables a él,
sino por inobservancia de las reglas, impericia en la ejecución u
omisión de
hechos y actos jurídicos, o negligencia atribuible a otros comuneros o
a quien
los administra. En esto radica y se vuelve fuerte la necesidad de
contemplación
estatal para organizar y controlar su funcionamiento, a fin de evitar
que el
sistema de la Propiedad Horizontal sea solo una fuente de penuria
económica,
sufrimiento e indignidad para dos y medio millones de ciudadanos de
nuestra
Ciudad y doce millones en nuestro País. Si bien se trata,
originariamente de
una problemática de las grandes ciudades, progresivamente se han
comenzado a
construir en otras poblaciones de menor número de habitantes, edificios
de
departamentos y otras formas de propiedad horizontal. Debemos destacar
aquí que
la gran cantidad de proyectos de viviendas sociales que se están
encaminando
actualmente, impulsadas por el Instituto de la Vivienda en la Ciudad, y
por el
Instituto Provincial de la Vivienda en Buenos Aires, por ejemplo, que
constituyen una de las políticas esenciales del Gobierno Nacional para
dinamizar la economía, pasarán a formar parte de este régimen,
incrementándose
así en forma significativa el problema que estamos planteando. La
protección de
estos nuevos propietarios a partir de un adecuado marco jurídico,
complementaría adecuadamente esta importante política social. Al
respecto, en
nuestra conciencia, y hasta en el inconsciente colectivo, está siempre
presente
la idea del “techo”, de la “casa propia”. Sin embargo, a pesar de que
todo el
entorno socio-cultural y jurídico apunta a la propiedad privada, este
derecho
le es cotidianamente cercenado a cualquiera de esos 2,5 millones de
ciudadanos,
cuando deben someterse a la fuerza de los votos para la toma de
decisiones
colectivas, sin estamento, peldaño u orden superior donde hacer valer
la
razonabilidad, conveniencia o mérito de las minorías, dado que los
votos no
suelen obedecer a razones de interés general, sino a influencias,
amiguismos,
simpatías y hasta componendas en pos de intereses particulares, o de un
grupo
determinado, o sencillamente del administrador. Sabemos, quienes hemos
participado
continuamente en Asambleas consorciales, que dichos votos son
“emotivos” y no
“racionales”, al tiempo que es dictatorial la metodología de los
administradores en impugnación de representaciones, concesión de la
palabra,
cómputo de los votos, interpretación del Reglamento, y determinación de
mayorías aplicables. Resultando que millares de propietarios devienen
privados
del manejo personal de su propiedad. Este es uno de los hechos
fundamentales
que ha dado lugar a la formación de tantas asociaciones de defensa de
los
consorcistas. El sistema se agrava cuando los propietarios, o
inquilinos en
representación no acuden a la reunión (asambleas) por falta o
deficiente
citación, por imposibilidad de fechas, horarios o traslado al lugar de
celebración, disminuyendo aún más la participación. Aumenta el
desconcierto la
falta de claridad en los encabezados del temario a tratar, lo que suele
derivar
en resoluciones muy alejadas de lo que el consorcista suponía como
temas a
debatirse. Por último, es también común que directamente no se convoque
a la
asamblea y que todo sea resuelto unilateralmente por el administrador,
o
solapadamente con anuencia de consejeros quienes rara vez, si es que
alguna,
consultan a los demás propietarios acerca de sus opiniones sobre
intereses
personales. Se estima que la mitad de los consorcios no se reúne en
asamblea en
dos o tres años. Resumiendo, estos propietarios no son,
paradójicamente, dueños
de su propiedad. Esos inquilinos no ejercen, durante el período de
alquiler,
todos los derechos del tenedor de una cosa. Se trata pues, de un claro
caso de
desigualdad ante la Ley. Respecto de las insuficiencias de la
legislación
vigente es de destacar que nunca se reguló el marco de las posibles
acciones
del propietario para defender su derecho de propiedad ante las
resoluciones
inconvenientes de las mayorías. Nótese que, en el espectro social
ampliado, una
sociedad civil como país, el individuo puede procurar la
inconstitucionalidad
de la norma que lo afecta, o bien ante los tribunales o bien ante la
autoridad
administrativa que la impuso. Bien, en el caso pequeño, en la mínima y
primigenia célula de esa organización social, el consorcista no tiene
esa
autoridad de contralor activa para reclamar. Tampoco la tiene para
dirimir
cuestiones de convivencia de los consorcistas entre sí, tales como
ruidos,
olores, vibraciones o inmisiones en general que superan la normal
tolerancia.
Apenas las unidades fiscales ejercen poder de policía público con
impedimento
de inmiscuirse en intereses privados si no se trata de delitos,
contravenciones
o faltas. Tampoco se ha trabajado sobre los derechos colectivos y
privados
frente a la constructora, por vicios ocultos o defectos de
construcción. No
existe quien defina (más allá de la redacción del nuevo artículo 2041,
inciso
f) del Código Civil y Comercial) si la rotura, o el desperfecto se
produce
dentro o fuera de la unidad funcional (si no es, claro, teniendo que
llegar al
peritaje de un juicio, meses o años después) Tampoco se ha trabajado
mucho
sobre el derecho especial de apoyo y reparación de medianeras que
involucra a
consorcios linderos, puesto que casi absolutamente todos superan la
medianera
común de los 3 metros de altura. No se conocen las funciones ni tareas
del
administrador, ni las del encargado, ayudante u otros trabajadores del
edificio. No se sabe bien qué hacer ante urgencias o imprevistos que
afectan a
uno o a muchos, si se puede acceder a sala de máquinas por modo propio,
si se
pueden cortar servicios colectivos, si se puede o no irrumpir en
unidades
contiguas a fin de evitar males mayores en ejercicio del derecho de
condominio.
Y si bien muchas de estas cuestiones pueden creer resolverse a través
de los
llamados Reglamentos Internos, lo cierto es que la falta de formación
educativa
y de impulso a la participación de los vecinos consorciales es el mal
mayor y
primero a erradicar. Por ello se precisa de un organismo que los
nuclee,
aliente, instruya y prepare para este tipo de convivencia social en un
“Consorcio”. Pero no solo de copropietarios se trata, sino también de
los
inquilinos, que conforman un padrón entre el 20 y 25% del total de
consorcistas, ya que su participación en representación de los
propietarios en
las Asambleas debería quedar asentada ya en el mismo contrato de
alquiler por el
período allí consignado, sin pretensiones de nuevas autorizaciones
periódicas.
Fundamental resultan las aprobaciones automáticas en segundo llamado de
asambleas para las Rendiciones de Cuentas de los administradores, ya
que se
suelen purgar malas gestiones administrativas. Al respecto tiene
aseverado el
más alto Tribunal jurisdiccional, es decir las diversas Salas de la
Exma.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil que no se debe tratar de un
informe
numérico contable sino dar detalle preciso y cronológico de cada
operación
efectuada en nombre, por cuenta y por orden del Consorcio, que
posibilite
evaluar las mandas de la asamblea, el cumplimiento de ordenanzas y
disposiciones gubernamentales, los parámetros de presupuestos,
garantías,
plazos y opciones de contrataciones, la viabilidad que tuvieron y el
resultado
final de cada servicio contratado, es decir oportunidad, mérito y
conveniencia
de cada uno de los actos, hechos u omisiones del administrador. Los
sobreprecios pagados por emergencias, reparaciones no previstas, abonos
y obras
suelen crear un “adicional ilegítimo” en favor del administrador que
los
contrata, del orden del 40% de sobrefacturación de expensas mensuales,
siendo
que éstas representan entre el 5% y 10% del ingreso económico familiar.
Estos
datos indican que los niveles de negociación con los proveedores de
servicios,
abonos, obras y emergencias se pueden mejorar notablemente cuando se lo
hace
por cantidad, a través de un Organismo que agrupe el interés de los
consorcistas. Lo mismo respecto a los seguros obligatorios y la
contratación de
profesionales para el cumplimiento de informes técnicos derivados del
cumplimiento de Ordenanzas municipales o disposiciones gubernamentales
vigentes
(vgr. Ley de conservación de fachadas y balcones). Tampoco ningún grado
de
participación en otra importante incidencia de los gastos comunes, cuál
es la
remuneración del personal, puesto que los Convenios Colectivos vigentes
han
sido cerrados con entidades de administradores que jamás representaron
a los consorcistas
para esos fines de Negociaciones paritarias. En fin, no hay instancias
intermedias entre la Asamblea –o peor aún, la simple decisión del
administrador
sobre una situación de hecho– y los Fueros Judiciales. No hay organismo
alguno
con autoridad de control y poder de policía que eduque, acompañe,
asista,
verifique y corrija un mundo de factibles y reales fuentes de
conflictos
basadas en tantos vínculos jurídicos y sociales como se han presentado.
Capítulo aparte, y especial, merece el tratamiento de las negociaciones
paritarias mencionado, con el sindicato de empleados de los consorcios
(encargados), que hasta ahora han sido convenidas por tres cámaras que
nuclean
a nuestros administradores (algunos), representando supuestamente
nuestros
intereses, pero con tres observaciones fundamentales: esas tres cámaras
(CAPHAI, AIERH y UADI) no nuclean a todos los administradores, de
hecho, la
mitad o más no están nucleados en ninguna de ellas; de los afiliados a
ellas
nunca fueron todos a las reuniones preparativas de las paritarias a
emitir su
opinión y voto; y –fundamentalmente- jamás ninguno de los que fue, de
los que
se reunieron y de los que nos representaron solicitaron a “su” Asamblea
de
copropietarios (es decir a su mandante) la orden (la “manda”,
precisamente) de
lo que tenían que debatir y negociar en favor de su poderdante; lo cual
hace
caer la base inescindible del mandato; y todo ello, al margen de
indicar que
se trata de una diligencia excepcional que no es propia ni común de sus
tareas
de administración y conservación del consorcio. Aúna esta posición la
nueva
redacción del artículo 2067 inciso f) del Código Civil y Comercial que
limita
la autoridad del administrador con el personal a la decisión previa de
Asamblea, derrumbando los pilares que sostenían la postura de las
Cámaras en
que el administrador poseía esa facultad por sí solo (antes sí) y eso
le daba
el derecho de negociar salarios. Son estas y otras circunstancias, que
se
omiten por ser de público y notorio conocimiento para todo aquel que
habita en
Propiedad Horizontal (PH)
b)
Aspectos legales: El sistema de PH no era desconocido pero sí
desestimado por Dalmacio Vélez Sarsfield, redactor del Ordenamiento
Civil (Ley
nº 340 conocido como Código) vigente desde Enero de 1881; bajo la
sospecha que
el conglomerado de relaciones sociales y jurídicas generaría graves y
continuos
conflictos, tanto de límites de convivencia como de servidumbres de
paso y
acceso, y reclamo de gastos comunes o propios (lo expresó en la nota
marginal
al artículo 2617) No obstante lo certero de la previsión, las
circunstancias
sociales ya comentadas llevaron a implementarlo, primero en la
práctica, y
luego dándole forma normativa con la Ley 13.512, reglamentada por
Decreto nº
18.734 vigente desde el año 1949. Desde allí, los escasos veinte (20) y
treinta
(30) artículos respectivos, no pudieron contemplar el vasto campo de
relaciones, que abarcan los siguientes: 1) vínculo de copropietarios
entre sí,
propios del derecho real de Condominio; 2) vínculo de los
copropietarios con el
Consorcio, propios del derecho real de Propiedad; 3) vínculo del
administrador
con el Consorcio, puntualmente contrato de Mandato civil; 4) vínculo
del
administrador con AFIP por el cumplimiento de cargas sociales y aportes
al
SUSSJP, Obra Social y ANSSAL, caja protección familiar, Ley de Riesgos
del
Trabajo, sindicato, atinentes al Derecho Previsional, con su aditamento
impositivo
La
legislación atinente a los Consorcios es vasta y desperdigada, pero
se podría compilar y aunar en los siguientes conceptos básicos: Libros
y
Registros obligatorios: Libro de Actas; Libro de
Administración (Decreto
Reglamentario 18.734/49, artículo 5º); Libro de Órdenes al Personal
(Ley Nº
12.981 artículo 21º inciso “m”); Libro de Sueldos y Jornales (Ley Nº
20.744);
Libro de Ascensores (Ordenanza Municipal Nº 49308 y Decreto 578/01);
Registro
de Copropietarios (Decreto reglamentario 18.734/49 artículo 3º y
Reglamento de
Copropiedad); Último inventario confeccionado; Cumplimiento de Normas
de
Seguridad obligatorias: -Seguro de incendio del edificio póliza y
vigencia (Ley
13.512, artículo 11º); Seguros especiales para elevadores (Decreto
578/01 y
Decreto 1734/03) y calderas (Ordenanza Municipal Nº 33677); Obleas de
rótulos
de seguridad, tarjetas de control de seguridad, y tarjetas de control
de
conservación de ascensores y montacargas, como asimismo certificado de
reempadronamiento anual del conservador de ascensores (Decretos Nº
578/01 y
1734/03); Existencia de disyuntor diferencial en instalación eléctrica
del
edificio (Ley Nacional de Seguridad e Higiene Nº 19.587, artículo 8º,
inciso
“a”); Informe de inspección y control periódico de instalaciones de
Metrogas,
Edesur/Edenor, y Aguas Argentinas en sectores comunes y extensiones
privativas,
y cumplimiento de sus reglamentaciones vigentes (Ley 24076, Decretos
1186/93,
885/92, 2731/93, Leyes 15336 y 24065, Decreto 634/91; y Ley 23696,
Decretos
999/92, 787/93, 1381/96 –respectivamente-); Conservación de planos
actualizados
de estructuras, de subdivisiones, de instalaciones de cañerías y
accesorios que
conforman partes comunes del edificio; Cumplimiento de Leyes Laborales
obligatorias: Registración del personal empleado (Ley Nacional de
Empleo Nº
24.013); Seguro de vida obligatorio (Decreto 1567/74) y Seguro de vida
colectivo; Medicina laboral obligatoria y Certificados de cursos de
seguridad e
higiene de los empleados (Ley Nacional de Seguridad e Higiene Nº
19.587);
Libreta de Trabajo (Ley Encargados de casas de renta Nº 12.981);
Planilla
Horaria del Personal (Decreto Reglamentario Nº 11.296/49); Aseguradora
de
Riesgo de Trabajo y revisión médica preocupacional y ocupacional anual
(Ley
Nacional de Riesgos del Trabajo Nº 24.557 [NdeR: modificada por las
leyes
26.773 y 27.348]); Cuenta bancaria para el personal (Resoluciones del
Ministerio de Trabajo, Empleo y Formación de Recursos Humanos Nº 360/01
y Nº
551/01); Planilla de remuneraciones del personal para la asociación
sindical
(Ley Nacional Nº 23.449, artículo 2º y Nº 24.642, artículo 6º); Recibos
de ropa
de trabajo y elementos de seguridad al personal (Convenio Colectivo de
Trabajadores de Consorcios Nº 378/04, artículo 15º); Existencia de
disyuntor
diferencial en vivienda de encargado (Ley Nacional de Seguridad e
Higiene Nº
19.587, artículo 8º, inciso “a”); Manutención adecuada de las
condiciones físicas
de la vivienda el encargado (Convenio Colectivo de
Trabajadores de
Consorcios Nº 378/04, artículo 26, inciso “5”, Ley 20.744, artículo 77º
y
Decreto Nº 351/79, artículos 190 y 191); Provisión de comodidades al
personal
(Ley Nacional Nº 12.205, artículo 2º); Aumentos salariales del personal
(Decretos Nacionales Nº 1273/02, 1371/02, 392/03, 1347/03, 2005/04,
1295/05);
Cumplimiento de Leyes Tributarias y Previsionales obligatorias:
Presentación y
pago en tiempo y forma de aportes y contribuciones a la seguridad
social, y de
aportes sindicales (Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones Ley
24.241),
determinando mes por mes las imposiciones, con fecha de pago y entidad
bancaria. Cumplimiento de Leyes y Ordenanzas Municipales obligatorias:
Desinfección y desinsectación (Ordenanza Municipal Nº 36352); Control
periódico
de balcones y fachada (Ley Nº 257 y decretos 2158/99 y 1233/00 del
GCABA);
Distribución de matafuegos en sectores comunes (Ordenanza Municipal Nº
40473),
Tarjetas municipales y control trimestral de recarga (Resolución
conjunta del
Ministerio de Política Ambiental de Nación y Secretaría del G.C.A.B.A.
Nº
118/00); Luces de emergencia (Ordenanza Municipal Nº 45425); Antenas,
torres,
mástiles y estructuras metálicas de la azotea (Disposición Nº 902/98 de
la
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del GCABA);
Limpieza de
tanques de agua (Ordenanza Municipal Nº 45593), y Análisis
bacteriológico
físico químico anual (Ley Nacional de Seguridad e Higiene Nº 19.587,
artículo
58º); Planilla de revisión de calderas y termotanques (Ordenanza
Municipal Nº
33677 y Decreto reglamentario Nº 887/79); Informe de seguridad e
higiene
(Decreto reglamentario Nº 351/79); Vigilancia privada (Decreto Nacional
1022/99; Ley Nº 118 y Decreto reglamentario Nº 1183 del G.C.A.B.A.);
Notas o
circulares que adviertan la prohibición de tendido de ropa en balcones
(Ordenanza Municipal Nº 3244/44); Notas o circulares que adviertan las
prohibiciones sobre normas de convivencia (artículo 2618 del Código
Civil). Al efecto
se hace saber que requieren habilitación y/o autorización especial para
brindar
sus servicios: gasistas (Ley 24076, Decretos 1186/93, 885/92, 2731/93
Concesión
y Modificaciones del Servicio Público a Metrogas); electricistas (Leyes
15336 y
24065, Decreto 634/91 Concesión y Modificaciones del Servicio Público a
Edenor
SA y Edesur SA); foguistas (Decreto Nro. 977/974 Dirección General de
Fiscalización Obras de Terceros), ascensoristas (Decreto 578/01 y
Decreto
1734/03 Dirección General de fiscalización de Obras y Catastro
Departamento
Elevadores y Registro Conservadores de ascensores); calderistas
(Ordenanza
Municipal Nº 33677 Decreto reglamentario Nº 887/79 División
Inspecciones
Térmicas e Inflamables del departamento Fiscalización de Instalaciones
de la
Dirección de Obras Particulares); técnicos en seguridad e higiene (Ley
Nacional
de Seguridad e Higiene Nº 19.587, Decreto reglamentario Nº 351/79);
vigiladores
privados (Ámbito Nacional Decreto Nº 1002/99, Capital Federal Decreto
Nº 1183
Reglamentario de la Ley Nº 118 CABA, Provincia de Buenos Aires Decreto
Nº 1897
Reglamentario de la Ley Nº 12297); inspectores de tanques de agua
(Ordenanza
45.593 del año 1992- Registro de Actividades de Empresas Privadas de
Limpieza y
Desinfección de Tanques de Agua Potable de la Dirección de
Higiene
Ambiental de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y Dirección
General
de Medio ambiente, Secretaría de Servicios Públicos) y antenistas
(Disposición
Nº 902/98 de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro
del
GCABA); Ley del Consejo de la Propiedad Horizontal (Ley 5.464):
Matrícula de
inscripción en el Registro de Administradores; exhibición de originales
y
archivo de copias del Título, Matrícula habilitante y Seguro de A.R.T.
de los
proveedores de servicios y de su personal que haya realizado trabajos
en el
edificio; Presentación oportuna de declaración jurada anual;
acreditación de su
condición ante la asamblea ordinaria anual; Informe de estado
financiero con
disponibilidad de fondos existentes; Activos y pasivos, destacando las
obligaciones exigibles; Informe de las causas jurídicas en las que
intervino
por el Consorcio, sea como actor o como demandado, con un sucinto
detalle del
resultado; existencia de contratos firmados con proveedores de
servicios y/u
obras, y los pagos de los abonos mensuales de servicios y/o de las
obras;
confección, firma y aclaración en los recibos de cobranzas de expensas;
convenios de pago de moratorias; convenios particulares de pago de
expensas y
destino del cobro; documentación respaldatoria de la información pasada
en las
liquidación mensuales (facturas con sus recibos cancelatorios,
certificados,
contratos, pólizas, etcétera) La planilla de liquidación mensual debe
ser
remitida al Ente por cada Consorcio. Debe llevar una carpeta
individualizada
por cada uno de manera que pueda establecer el control paralelo con
cada
Organismo de Contralor: Registro de la propiedad inmueble, Dirección
General de
Fiscalización de Obras y Catastro del GCBA para todas las obras,
pequeñas, medianas
y grandes, de la Anses, de la AFIP, las copias de cada contrato o
presupuesto
que exige la Ley 5.464 de Registro de Administradores. En cuanto al
concepto de
prestación de servicios en la ley 24.240 es mucho más amplio que el de
contrato
de locación de servicio que regula el Código Civil, pues comprende todo
contrato por el cual no se adquiere la propiedad o disponibilidad de
una cosa
sino el uso o goce de una cosa en virtud del quehacer humano o del
funcionamiento de una máquina, así como cuando tiene por objeto un
asesoramiento, transporte, asistencia de cualquier naturaleza, seguro,
hospedaje, administración de un fondo común, etc. sin importar que se
trate de
una obligación de medio o de resultado. Por ello, la relación
contractual de
mandato (artículo 1869 y concordantes del Código Civil [NdeR: derogado
por la
ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación, hoy art. 1319 y ss.)
que une
al administrador con el consorcio conforma una prestación de servicios
en los
términos de dicha ley, y es el Reglamento de Copropiedad, las Actas de
Asambleas ordinarias y extraordinarias, y las sugerencias verbales
transcriptas
–por obligación legal- en el Libro Diario del consorcio donde constan
las
condiciones, modalidades y términos que el mandatario debe respetar y a
los
cuales debe sujetar su accionar, como así también los derechos que le
asisten
en la tarea. A su vez, el consorcio de copropietarios reviste el
carácter de
consumidor contemplado en el artículo 1° de la ley 24.240, sin que
quepa ya la
discusión de su calidad de persona jurídica impuesta a partir del
1°/8/2015 por
la vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (artículo
148,
inciso h), toda vez que los bienes y servicios son adquiridos por el
conjunto
de copropietarios como destinatario final y de ningún modo para ser
introducidos nuevamente en el mercado (confr. Farina, Juan M., “Defensa
del
consumidor y del usuario”, páginas 58, 196).
Asimismo,
según surge del artículo 53, ley 24.240, se
aplicarán al presente las normas del proceso de conocimiento más
abreviado que
rijan en la jurisdicción. Corresponde, entonces, la aplicación del
juicio
sumarísimo, de conformidad con el artículo 498 y concordantes del
Código
Procesal.
Finalmente,
téngase presente que el 15 de Octubre de
1993 fue publicada en el Boletín Oficial la ley 24.240 que reviste
carácter de
orden público, según su artículo 65: “La presente ley es de orden
público, rige
en todo el territorio nacional y en entrará en vigencia a partir de su
publicación en el Boletín Oficial...” Establece los principios vigentes
de
tutela de los consumidores y usuarios, bajo el amparo y protección
supra legal
del artículo 42 de la Constitución Nacional: “Los consumidores y
usuarios de
bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la
protección
de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información
adecuada y
veraz; a la libertad de elección y a condiciones de trato equitativo y
digno...” A fin de complementar la manda constitucional y a la par de
las
normas de protección ya existentes tuteladoras de la buena fe
(artículo
1198 Código Civil), condenatoria del abuso del derecho (artículo 1071
Código
Civil), régimen de responsabilidad objetiva contractual (artículo 1198
Código
Civil –deber de seguridad-) y extracontractual (artículo 1113 Código
Civil)
surge el artículo 3° de la ley 24.240: “Las disposiciones de esta ley
se
integran con las normas generales y especiales aplicables a las
relaciones
jurídicas antes definidas... En caso de duda se estará siempre a la
interpretación
más favorable para el consumidor”. Con lo que queda definido, el
principio in
dubio pro consumidor que conduce a invertir la carga de la prueba en
contra del
prestador del servicio ante la denuncia de incumplimiento por parte del
consumidor. Ya la Ley nº 941 en su artículo 1º establecía que el
Registro
quedaba a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en
materia de
Defensa de los Consumidores y Usuarios, mientras los artículos 8º y 9º
establecían
obligaciones del administrador como proveedor del servicio de
administración,
el artículo 10º le imponía sanciones específicas por incurrir en
infracciones a
la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y el artículo 12º
establecía
el régimen de procedimiento administrativo para la defensa de los
derechos del
consumidor instituido por Ley Nº 757 del Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires,
la cual es complementaria y reglamentaria en el ámbito local de la Ley
Nacional
Nº 24.240; todo lo cual no ha sido específicamente derogado por la
nueva Ley nº
5.464. Por último y en concordancia con toda la pauta anterior en
publicación
periodística del Diario La Nación en nota realizada a la
Asesora de la
Subsecretaría de Defensa del Consumidor de la Nación, Dra. María Andrea
Ortiz,
en cuanto a las leyes aplicables a la tarea del administrador de
consorcios, la
experta en el materia expresó que: “una de las principales obligaciones
de un
administrador consiste en ejecutar las decisiones tomadas válidamente
en la
asamblea. El marco legal de normas aplicables a los administradores
está dado
por la ley 13.512 (obligaciones en su tarea), el Reglamento de
Copropiedad, el
Código Civil en lo concerniente al mandato, la ley 24.240, el Código
Penal en
caso de comisión de delitos. En el caso particular de la ley 24.240,
tiene por
objetivo proteger a los usuarios y consumidores que contratan un
servicio a
título oneroso. Puntualmente el artículo 19º establece que quienes
prestan
servicios en tales condiciones deben respetar los términos, plazos,
condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias conforme a
las cuales
hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos. La mentada ley
propende a
generar un marco de protección adicional al que contempla el derecho
común. Por
ello es que se entiende que el administrador al incumplir sus funciones
(por ejemplo,
no mantener en buenas condiciones las partes comunes, no convocar a
asambleas,
no brindar información clara y detallada en la liquidación de expensas
mensual,
entre otras) produce infracción a la ley 24.240. El Administrador es el
apoderado del consorcio y responsable de recaudar expensas, manejar
fondos y en
consecuencia está obligado a pagar los servicios y cargas sociales del
personal, y necesariamente a rendir cuentas. En caso de haber realizado
erogaciones no justificadas, es decir, que no acreditó con
documentación
respaldatoria los gastos cuestionados, puede tal conducta quedar
tipificada en
los artículos 172 y 173 del Código Penal, por el delito de estafa y/o
administración fraudulenta. Entiendo que legalmente no existe
impedimento para
aplicar la ley 24.240 a los Administradores de Consorcios de
Propietarios
sometidos al régimen legal de la ley 13.512. El administrador, en caso
de
prestar servicios profesionales y de manera onerosa, queda obligado a
su cumplimiento,
independientemente de la ley 941, que creó el Registro Público de
Administradores en la jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, y el
cual,
vale aclarar, está a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la
Ciudad en
materia de defensa de los consumidores y usuarios. Es importante
aclarar que la
ley 24.240 expresa que no comprende a los profesionales liberales que
requieran
para el ejercicio, título universitario y matrícula otorgada por el
colegio
respectivo. Esto genera ciertas dudas, pero son despejadas rápidamente
ya que
el Administrador de Consorcios no necesita título universitario ni está
inscripto en ningún colegio profesional. La ley 24.240 en su Artículo
3º
expresa que las disposiciones de la Ley de Defensa del Consumidor se
integran
con normas generales y especiales que resulten aplicables a la relación
de
consumo. Quiero decir que la ley 13.512, los artículos del Código Civil
en lo
referente al mandato y las obligaciones del administrador en el
Reglamento de
Copropiedad, son completadas e integradas por la ley 24.240, ya que no
hay
dudas de que el contrato celebrado entre el mandatario y el consorcio
queda
enrolado dentro de los contratos de consumo. La ley también puede
aplicarse
frente a servicios defectuosos, incumplimientos, bienes defectuosos
contratados
y/o adquiridos para los consorcios”. Estas palabras y conceptos
indudablemente
marcan la tendencia del propio organismo estatal en reconocer que la
relación
no solo queda contemplada por el mandato del Código Civil y Comercial,
sino que
también complementada y especificada por la Ley 24.240 de Defensa del
Consumidor y Usuario. Por ello, el proceso debe tramitar conforme
normas del
tipo de juicio sumarísimo. Finalmente, cabe destacar que a partir del
1/8/2015,
puesta en vigencia la Ley 26.994 (nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación)
los consorcios se reconocen específicamente como Personas Jurídicas,
capaces de
adquirir derechos y contraer obligaciones, y como tal, al igual que las
demás
personas jurídicas, autorizadas o no para funcionar, ser regladas o
dirigidas o
controladas por el Estado, por una cuestión de orden general social, y
por tal
motivo surge necesario e imprescindible el empadronamiento de
consorcios y
consorcistas (puesto que no se pueden soslayar sus propios derechos
personales
dentro de la entidad); lo que conlleva una actuación conjunta y mixta
entre el
Ente y los organismos gubernamentales afectados al efecto. Con esto se
hace
también imprescindible el aporte, contribución o alícuota que permite
realizar
esta tarea y recibir en contraprestación la representatividad para la
defensa
de sus derechos colectivos, como grupo de negociación y de
productividad
económica nacional; sin dejar de lado el margen de saldos para la
prestación
gratuita de servicios a sus afiliados a la cual se compromete. Y esto
no solo
por una cuestión de control de registro de propietarios e inquilinos,
sino por
la imprescindible certeza que exista un Ente de control del
cumplimiento de las
normativas y ordenanzas del Estado, para que este sistema, llamado
Propiedad
Horizontal, funcione debidamente y sin riesgos, sin evasión y
registrado.
Porque ¿quién controla si el administrador pidió facturación a los
prestadores
de servicio, si se registraron en la ART para el trabajo, si
contrataron seguros,
si el abogado que le cobró gestión judicial hizo la factura, etcétera?
No lo
hacen las Asambleas, primero por estar desinformados y luego por
economía
prefieren las cosas “en negro”; y son precisamente esas cuestiones “en
negro”
las que les generan los gastos irreparables. La sanción de la nueva Ley
del
Consejo de Propiedad Horizontal deroga la Ley 941 y por ende todo el
sistema
mediante el cual el Gobierno de la Ciudad intentaba ejercer un poder de
policía
o un contralor administrativo directamente sobre la actividad del
administrador
sino indirectamente sobre los Consorcios y sus normas atinentes. Por
ello, al
quedar nuevamente en vacío esto, que estuvo intentando cumplirse,
deviene
ineludible volver a llenarlo. El vacío no lo llena el Consejo de la
Propiedad
Horizontal pues no está en sus objetivos el “hacer cumplir” al mandante
sus
obligaciones legales (como si se pretendiera que el apoderado le
quisiera hacer
cumplir al poderdante sobre su vida privada) sino sólo que el
mandatario (hoy
proveedor de servicios) cumpla los suyos. Y hasta ahí nomás. En
consecuencia,
se requiere nuevamente establecer ese poder de contralor sobre los
Consorcios
para que se ordenen legalmente y se sometan a las leyes que les atañen.
Y como
definitivamente la cuestión quedó zanjada respecto a la función que
cumple
atrapada por las normas generales de los servicios de consumo y
derechos de
consumidores, no queda otra posibilidad que encuadrarlo allí y aplicar
la
prerrogativa de la Constitución Nacional para incentivar nuestra
participación
(la individual) a través de los mecanismos pertinentes (las
asociaciones de
consumidores): Artículo 42.- Los consumidores y usuarios de bienes y
servicios
tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud,
seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a
la
libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno. Las
autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación
para el
consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión
de los
mercados, al control de los monopolios naturales y legales, al de la
calidad y
eficiencia de los servicios públicos, y a la constitución de
asociaciones de
consumidores y de usuarios. La legislación establecerá procedimientos
eficaces
para la prevención y solución de conflictos, y los marcos regulatorios
de los
servicios públicos de competencia nacional, previendo la necesaria
participación de las asociaciones de consumidores y usuarios y de las
provincias interesadas, en los organismos de control”.
Imbricado,
el denominado derecho inmobiliario es otra rama
jurídica que no obstante ser de antigua data (aún con otro nomen
juris),
quizá sea de las más dinámicas en las últimas décadas, en las que
incorporó
novedosos institutos que vinieron de la mano del impulso desarrollador
y la
creación de formatos inmobiliarios, por lo general, importados de otras
latitudes (en el derecho anglosajón tiene extenso predicamento el
llamado real
estate).
Así,
a los conocidos contratos inmobiliarios que la tradición jurídica
arrastra desde los comienzos del derecho privado (compraventa,
locación,
permuta, comodato, fianza, entre otros) se han anejado las modernas
formas de
contratación que traen aparejados el fideicomiso y leasing
inmobiliarios, las locaciones
comerciales complejas e instrumentos que permiten su financiamiento
como ser el
crowdfunding.
El
nuevo Código unificado, asimismo, nos presenta novedades en los ahora
nominados contratos de obra y servicios que tan íntima relación tienen
con la construcción
inmobiliaria y la actividad de los profesionales del rubro, a la par
que las
UTE y los consorcios de cooperación se manifiestan como instrumentos
aptos para
los desarrollistas e inversores del sector.
Mención
aparte amerita la función de los comercializadores, la que se
halla también comprendida dentro de la legislación que no sólo regla su
actividad sino además su participación activa en el desenvolvimiento de
los
emprendimientos urbanos y rurales.
Al
objeto de estudio de esta sección de la ciencia jurídica no escapa la
intervención estatal, ya sea como agente promotor de la vivienda
mediante
estímulos y mecanismos de financiación; reguladora del uso y destino de
la
tierra (factor incidental de primordial importancia) y de restricciones
dominiales
o aprovechamiento público (vgr. expropiación).
En
definitiva, la vida en las sociedades modernas conlleva
indefectiblemente que los habitantes y ciudadanos que las conforman
sostengan
cotidianamente un diálogo con estas áreas jurídicas y que sean de
permanente
consulta y ejercicio para los operadores del derecho y centro de
análisis de
los judicantes a los que se les somete a menudo planteos derivados de
la
aplicación, interpretación y conflicto entre las diversas categorías
legales.
De
allí que, entendemos, se impone el estudio cada vez más pormenorizado
de los institutos constitutivos de las esferas jurídicas arriba
comentadas.
(*)
Abogado-Procurador
(UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su
profesión en
especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual;
propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho
societario y
corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos
intelectuales y
asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, jornadas,
seminarios y conferencias relacionados con las más diversas
especialidades del
derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas
publicaciones
en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de
ejercicio
profesional. Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad
Horizontal del
CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal
(CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad
Horizontal
(FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la
República
Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los
Derechos
del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH.
Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados –
Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.
[1]
Asesor
letrado de la
Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para
la
Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH). El trabajo es
inédito
y fue realizado en oportunidad de estar vigente la ley local 5464 que
derogaba
la ley 941 y sus modificatorias por las leyes 3254 y 3291, que
finalmente fue
derogada dejando vigente nuevamente a la ley 941 de creación del
Registro
Público de Administradores de Consorcios de la C.A.B.A..
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